1. Introdução:
Um das maiores dificuldades encontradas por quem deseja alugar um imóvel, independentemente se pessoa física ou jurídica, é a definição da garantia das obrigações por ele contraídas no contrato de locação.
A necessidade de nomeação de um fiador, da contratação de um seguro-fiança ou de uma carta de fiança locatícia (às vezes, com preços muito altos) impossibilitam a celebração dos contratos por parte do locatário, assim como ocorre na hipótese do locador entender que a caução em pagamento, outra modalidade de garantia, não constitui um instrumento eficaz na garantia da locação contratada.
Considerando as dificuldades enfrentadas por locadores e locatários, a partir do advento da “MP do Bem”, posteriormente convertida na Lei 11.196/05, bem como da Instrução Normativa nº 432/2006, emitida pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) em 1º de junho de 2006, surge uma nova alternativa para garantir as locações imobiliárias que, ao que tudo indica, (i) será mais rentável para os contratantes e, ao mesmo tempo, (ii) servirá como um excelente instrumento de garantia para o locador do imóvel.
Com a Instrução Normativa 432/2006, surge uma nova categoria de fundos, que deverá ter seus recursos provenientes somente de garantias de contratos de locação, os “Fundos de Investimento – Garantia de Locação Imobiliária”.
Tais recursos poderão ser aplicados em quaisquer ativos e/ou categorias de fundos conforme as regras da Instrução CVM nº 409/2004, podendo ser constituídos também sob a forma de fundos de investimentos em fundos de investimentos.
2. Sistemática do Fundo:
Para que essa nova forma de garantia possa ser operacionalizada entre as partes contratantes, faz-se necessário que locador e locatário concordem expressamente com a política de investimentos do fundo no qual o aporte garantidor da locação será realizado, firmando, inclusive, acordo à parte com o administrador do fundo em certos casos.
Estando as partes de acordo, a sistemática do fundo é relativamente simples. A garantia é criada a partir de requerimento do cotista-cedente (locatário), acompanhado do termo de cessão fiduciária e de uma via do contrato de locação, informações estas que deverão ser registradas pelo administrador do fundo no registro de cotistas (conforme previsto na IN 409/2004).
Caso o locatário (cotista-cedente) atrase ou deixe de efetuar o pagamento do aluguel, após a confirmação do administrador do fundo, as quotas do fundo que viabilizaram a locação são transferidas em caráter permanente ao locador (proprietário fiduciário), como garantia ao cumprimento da obrigação contratada.
Tendo em vista as peculiaridades dessa nova categoria de fundos de investimento, os administradores passarão a exercer certas funções distintas daquelas que normalmente estão acostumados a realizar, tais como proceder à análise de contratos de locação, de documentos que demonstram a posse e a propriedade imobiliária, à verificação da constituição em mora por parte do locatário, dentre outras novidades que, possivelmente, exigirão uma certa expertise por parte dos administradores e o desenvolvimento de uma nova área de atuação no mercado de capitais.
3. Conclusão
Acreditamos que esta nova figura jurídica seja importantíssima tanto para o desenvolvimento dos negócios que envolvem a locação de imóveis comerciais e residenciais (pela força desse novo instrumento como garantia das obrigações), quanto para o fomento do mercado de capitais, visto que tanto novos recursos serão investidos diretamente no mercado, quanto espera-se um desenvolvimento do mercado imobiliário.
O Almeida Advogados está sempre à disposição para o esclarecimento de quaisquer dúvidas, bem como para a realização de quaisquer procedimentos relacionados à matéria objeto deste trabalho.
Fonte: Almeida Advogados
– João Otávio Pinheiro Olivério