A expressão Built to Suit refere-se a uma espécie de contratos de locação de imóveis não residenciais nos quais o locador é contratado pelo locatário para adquirir um determinado lote e posteriormente construir um empreendimento em moldes preestabelecidos. No caso, o locador recebe sua devida contraprestação por meio de uma locação de longo prazo acordada pelas partes, após a conclusão dos procedimentos preliminares. Devido ao seu crescente uso no Brasil, em especial nos ramos de indústria e comércio, o legislador optou por regulá-lo de forma expressa. Na Newsletter elaborada pelo Almeida Advogados serão abordadas as regras inovadoras e peculiares que privilegiam a liberdade contratual e afastam o dirigismo usualmente aplicado aos demais contratos de locação.
A expressão Built to Suit refere-se a uma espécie de contrato de locação para fins não residenciais cada vez mais utilizado no Brasil, em especial nos setores de comércio e indústria nacional.
Os contratos Buil to Suit possuem uma natureza peculiar, que em muito os diferencia dos contratos de locação tradicionais e, desta forma, torna-os muito interessantes em determinados casos.
Como o próprio nome já diz, nessa espécie de contratos o locador providencia ao locatário um imóvel “construído para servir”.
No caso, o locador, detentor de valores que lhe permitam investir em um empreendimento de grande porte, é contratado por um locatário geralmente já consolidado no mercado, que pretende obter um imóvel já em condições predeterminadas, específicas para as suas atividades.
Uma vez celebrado o contrato e obtidas todas as especificações e peculiaridades do empreendimento junto ao locatário, o locador passa à aquisição de um terreno que atenda aos fins propostos e à posterior construção ou reforma substancial de um imóvel nos moldes previstos em contrato. Apenas após a devida construção do imóvel, inicia-se a sua utilização pelo locatário. Trata-se, portanto, de um negócio complexo, o qual envolve a compra e venda de terreno, a empreitada, a prestação de serviços caracterizada pelo fornecimento de desenhos e projetos, a administração da obra e, por fim, a própria locação do imóvel.
Dada a sua complexidade, os contratos Built to Suit tem prazo determinado, que pode variar entre 10 e 20 anos.
No Brasil, os contratos Built to Suit apenas vieram a ser regulamentados de forma específica em Dezembro de 2012, por meio da Lei 12.744 / 2012.
Com a referida Normativa, foi incluído o artigo 54-A na lei de locações, o qual trouxe regras que privilegiam a autonomia da vontade das partes nos contratos Built to Suit e afastam o protecionismo ao locatário tradicionalmente adotado pela legislação.
De acordo com as regras criadas pela Lei, no Built to Suit devem prevalecer todas as condições livremente pactuadas no contrato celebrado entre as Partes.
Com essa norma, afasta-se qualquer tentativa de uma das partes de arguir eventual nulidade de cláusulas em juízo e tentar modificar o contrato em seu favor, prejudicando a parte contrária.
Há na no novo dispositivo também a previsão de possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
A fim de evitar a rescisão infundada do contrato pelo locatário, a qual certamente geraria prejuízos vultuosos para o Locador, a Lei estabeleceu, por fim, uma última regra no sentido de que, em caso de denúncia antecipada do contrato pelo locatário, deverá ele cumprir a multa convencionada, que não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até término da locação.
Como observado, com as regras destinadas ao Built to Suit, o legislador partiu da premissa de que, nesses instrumentos, as partes encontramse em situação de igualdade financeira e técnica, de tal modo que deve ser considerada em todos os termos a sua vontade formalizada.
Os Tribunais Brasileiros tem se mostrado fieis à lei no caso dos Contratos Built to Suit, acolhendo a vontade das partes.
Os julgadores apenas tem inovado com relação à matéria ao acolher a responsabilidade do locador pela má-execução de obra, estabelecendo pagamento de indenização por lucros cessantes e demais danos gerados ao locatário.
Considerando-se, contudo, o avanço dos contratos Built to Suit, é provável que demais regras e inovações relativas a eles surjam em breve.
O Almeida Advogados conta com uma equipe especializada no ramo de Direito Corporativo, com ampla expertise na área de Contratos, colocando-se à disposição para prestar quaisquer maiores esclarecimentos.
Equipe Almeida Advogados